Zmiany w odległościach budynku od granic działki

23.05.2024, tekst opracowała: Anna Majszczyk

Photo by Callum Hill on Unsplash

Duży musi luźniej

Zastanawiasz się nad zakupem działki i wyborem projektu do budowy domu jednorodzinnego?
A może właśnie rozrysowujesz wstępny szkic budowy domu?
Jeśli tak, to warto wiedzieć, że z dniem 15 sierpnia 2024 r. wejdą w życie przepisy o ujednoliceniu niektórych zasad sytuowania budynków w obrębie działek budowlanych. Należy również w tym miejscu zaznaczyć, że zmiana ta nie dotyczy mającej wejść w życie 1 sierpnia 2024 r. regulacji o tzw. patodeweloperce, dotyczącej specjalnych zasad sytuowania budynków wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki, która ma wynosić 5 m bez względu na obecność otworów drzwiowych lub okiennych.
Co się zmienia wobec tego?

Mniejszy może bliżej

Otóż zasadnicza zmiana dotyczy regulacji w zakresie odległości pomiędzy budynkami. I tak, nowy ustęp 1a w § 12 rozporządzenia https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240000726/O/D20240726.pdf wprowadza kolejno regulacje polegające na tym, iż wszelkie załamania lub uskoki ścian należy traktować jako oddzielną ścianę. Dodatkowo, jeśli ściana miałaby być usytuowana inaczej aniżeli równolegle wobec granicy działki, wówczas odległość konieczna do zachowania pomiędzy granicą działki a zewnętrzną krawędzią najdalej wysuniętego elementu otworu okiennego lub drzwiowego powinna wynieść nie mniej niż 4 m.

Dla budynku, który będzie zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami do granicy działki na której jest sytuowany, zaistnieje możliwość zmniejszenia wymaganej odległości do 3 m jednak pod dwoma warunkami koniecznymi do spełnienia łącznie. Pierwszym takim warunkiem jest usytuowanie ściany budynku inaczej aniżeli równolegle do granicy działki, natomiast drugim jest warunek zachowania odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy tej działki na której posadowiony ma być budynek do zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi.

Bez wątpienia zmiana ta ułatwi planowanie budowy na działkach o kształcie nietypowym, gdzie w dużej mierze to właśnie kształt wymusza poszukiwanie alternatywnych rozwiązań w planowaniu, natomiast niekoniecznie ucieszy najbliższych sąsiadów w budynkach już istniejących.

Zasadniczym ułatwieniem jest dodanie ust. 10a do § 12 rozporządzenia poprzez zastosowanie w ujęciu graficznym objaśnień dotyczących sposobu określania minimalnej odległości wspomnianych konfiguracji ścian budynku wobec granic działki na której budynek ma być sytuowany.
Poniżej, znajdziesz dwa przykłady prawidłowego obliczania  odległości wobec nieco mniej oczywistych brył.

W przypadku bardziej skomplikowanych działek warto skonsultować się z architektem, co może mieć szczególne znaczenie dla adaptacji gotowego projektu budowlanego.

Z korzyścią. „Ekobezpeczeństwo”

Dodatkowo, nowa treść rozporządzenia wprowadza znacznie więcej możliwości dla zastosowania elementów drewnianych w konstrukcji budynków, jak choćby wznoszenie ich z uwzględnieniem belek i słupów z drewna struganego, czy klejonego warstwowo – choć tu, z zastrzeżeniem minimalnej szerokości 14 cm w przekroju poprzecznym.

Wszystko zatem bez konieczności stosowania kosztownych i jednocześnie niekorzystnych dla środowiska zabezpieczeń ognioochronnych.

Ważną zmiana z punktu widzenia bezpieczeństwa p/poż. jest nałożenie obowiązku oddzielenia ścian nośnych okładzinami o ogniochronności K260, co powinno ochronić ściany nośne na minimum 60 minut przed zapaleniem się lub ich zwęgleniem. Ma to za zadanie ograniczyć rozprzestrzenianie się pożaru wewnątrz budynku, w szczególności w przestrzeniach warstwowych ścian lub stropu oddzielenia p/poż.

Przepisy te nie obowiązują Cię (stosuje się wówczas przepisy dotychczasowe), jeżeli przed dniem wejścia w życie przedmiotowego rozporządzenia złożyłeś wniosek o PnB /zamienne PnB lub wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego lub projektu zagospodarowania terenu (działki).